土地如何续期,须兼顾公众利益与可操作性

来源:金羊网-新快报 作者:聂日明 发表时间:2016-04-20 11:09

■聂日明

近日,土地使用权续期问题引发轩然大波。据报道,青岛两处小区土地使用期“撞限”,但并未妨碍小区的出售和租住。而深圳方面则回应,深圳在2004年出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》,只是针对特殊的行政划拨用地的问题。

由于城市建设用地是国家所有,所以土地出让金是居民获得土地使用权的对价,土地出让金也成为地方政府的最大单项收入来源,近几年每年平均的土地出让金总额超过4万亿,是地方负责征收的最大税种营业税的2倍有余。房地产是居民财富构成中的最大一宗,据中国家庭金融调查的数据,中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%,城市户口家庭的平均资产达247万元,其中绝大多数是房地产的价值。

对于政府来说,最优的选择是尽可能高地卖出每一块土地的使用权,也倾向在土地使用权到期以后的续期继续征收土地出让金。因此,虽然物权法明确“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但有关方面并没有主动将其理解为无偿续期。

“自动续期”的实施细节还不清楚,但可以明确的是,如果按照现行相当于房价三成以上的土地出让金标准有偿续期,绝大多数家庭是无力缴纳的。尤其像北京上海这样的城市,一套住宅最起码要200万起,70年土地使用权的价格为房价的三分之一,接近70万,相当于北京上海两地职工年平均税前薪酬的10倍。这么大一笔费用,居民没有钱去支付,支出意愿也极低,在公共服务水平还远低于税负的环境下,直接向纳税人征收税费的难度可以想象。

更何况,居民购买房产的时候,很少会考虑土地使用年限的问题,房价和土地使用年限几乎没有关系,相关机构也从没有明确土地使用年限到期后要缴纳如此之高的出让金,这些因素使得土地使用年限到期很难实施有偿续期。

现实来看,住宅土地使用权到期后有偿续期也不可行,业主完全可以不缴纳土地出让金而继续住在自己所有的房子里或者租借给其他人,相关机构很难将土地使用权收回。有关部门可以对房产转让、抵押做出限制,但这样做的后果就是这些房子的转让、交易等行为转为地下,变相成为小产权房,这恐非有关方面所愿。近几年来,农村集体土地性质的小产权房已成为烫手山芋,完全没有必要再催生一批新的小产权房。

回过头看,1998年房改是中国住房市场的一个重要的里程碑,其中的一个成果就是允许单位职工用很低的价格把单位分配的房子买回去,一举解决产权模糊的问题,同时将土地使用权从划拨性质变更为出让性质,便于居民转让。今天的土地使用权续期也应该借鉴当年的经验,允许居民以极低的价格续期或者干脆免费让住宅土地使用权“自动续期”。

编辑:李禹
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