管住“钱”就有望降伏长租公寓乱象

□冯海宁

去年以来，各地长租公寓频现“爆雷”，租客和业主都成为受害者群体，租赁市场的监管亟待加强。近日，北京市住建委等五部门联合印发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，直击长租公寓行业痛点，新规将于2021年3月1日起正式实施。（2月3日《证券时报》）

“租售并举”“租售同权”已经成为广泛共识。近年来，从中央到各地都格外重视发展租赁住房，不断增加租赁住房供给，并对租房乱象多次治理。然而各地长租公寓乱象仍然不少，“爆雷”“跑路”的案例频频出现，既损害了租客和业主合法权益，也破坏了市场秩序和行业形象。

对此，上述《通知》亮出利剑，既首次明确禁止“长收短付”，又严控“租金贷”拨付对象，还提出要建立押金托管制度等。不难看出，此次打出的“组合拳”主要是围绕“钱”，可以说这些政策部署和要求，招招击中了近年来长租公寓市场乱象之要害，实施效果值得我们期待。

了解长租公寓的人都知道，该行业“爆雷”频现的根源是“长收短付”，即租房企业向租客按年度收租金，然后按照月度或季度给房东支付租金，中间差额部分变成企业盲目扩张、疯狂收房的资金，为资金链断裂（即“爆雷”）埋下地雷。只有禁止“长收短付”，才能“排雷”。

但一句禁止未必管用。《通知》规定租房企业预收房租不得超过三个月，就是精准把脉“长收短付”开出的药方。当租房企业由“长收”变“短收”，也就没有差额资金供其挥霍，就能遏制租房企业盲目扩张，避免“爆雷”。

“租金贷”乱象也给某些租房企业圈钱跑路提供了机会。一些企业诱导租客使用“租金贷”，或者偷偷让租客背上贷款，而企业一次性拿走金融机构发放的贷款，要么用于扩张，要么用于跑路。此次规定“租金贷”资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人，可防此“病”。

另外，租客的押金被租房企业挪用，最后导致押金难退，也是租房市场的一大痛点。上述《通知》一方面要求企业收取的押金数额不得超过一个月租金；另一方面，要求企业收取押金后，必须通过行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。这可以避免“退押难”。

长租公寓乱象主要与“钱”有关，“长收短付”“租金贷”以及押金，都形成了一定规模的“资金池”，租房企业利用“资金池”资金干出不少违规、冒险的事情，不仅业主的利益受到损害，该拿的房租没有拿到，还与租客发生矛盾冲突；而且，造成租客无房可住，陷入纠纷。

当《通知》真正管住“钱”，就能降伏“资金池”带来的乱象。不过，“有良法还需善治”。虽然《通知》击中问题要害，但需要各方严格落实《通知》要求。比如，租客要坚持预支房租不超过三个月，拒绝诱惑；监管者对企业预收房租行为要进行有效监管。

值得注意的是，深圳在2月1日发布征求意见稿，“枪口”也对准长租公寓“长收短付”“租金贷”等问题。这说明治理长租公寓乱象已有共识。住建部去年9月公布的《住房租赁条例（征求意见稿）》，也针对“租金贷”等问题作出规定。各地应结合实际，依据国家相关法规，借鉴北京、深圳等地做法，对长租公寓市场乱象形成治理合力。